- KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira tespit davası, kiraya verenin (ev sahibi) veya kiracının, kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep ettiği hukuki bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesindeki bedelin adil piyasa koşullarına göre güncellenmesi için açılır.
Kira Tespit Davasının Temel Özellikleri:
1. Amacı:
Kira bedelinin, emsal kira değerlerine ve rayiç bedellere göre yeniden belirlenmesidir. Genellikle kira bedelinin artırılması amacıyla ev sahipleri tarafından açılır, ama nadiren de olsa kira bedelinin fazla olduğunu düşünen kiracı tarafından da açılabilir.
2. Şartları:
- 5 yıl ve üzeri kira ilişkilerinde (veya sözleşmede uzama süreleri dahil 5 yılı geçmişse) kira bedelinin yeniden belirlenmesi mümkündür.
- Ayrıca her yılın sonunda, bir sonraki kira dönemi için açılabilir. Ancak dava açılmadan önce kira sözleşmesinde yazılı bir artış oranı yoksa veya bu oran kanuna aykırıysa, tespit davası gündeme gelebilir.
3. Zamanaşımı / Süre:
- Dava, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açılmalı ya da kiracıya bu konuda yazılı ihtar gönderilmiş olmalıdır.
- Dava devam ederken belirlenen yeni kira bedeli, mahkemece geriye dönük olarak (dava tarihinden itibaren) geçerli kabul edilir.
4. Yetkili Mahkeme:
- Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
5. Emsal ve Bilirkişi İncelemesi:
Mahkeme, karar verirken aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerine, TÜFE oranlarına ve bilirkişi raporuna bakar.
- KİRA TESPİT DAVASINDA ZORUNLU ARABULUCULUK VAR MIDIR?
Evet, kira tespit davalarında zorunlu arabuluculuk vardır.
Detaylı Açıklama:
01 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren “İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile birlikte, Türk hukukunda bazı uyuşmazlıklar için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.
Bu kapsamda:
- Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (örneğin tahliye, kira alacağı, kira tespiti vb.), dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açılırsa, dava usulden reddedilir.
Zorunlu Arabuluculuk Süreci:
- Taraflardan biri (genellikle ev sahibi), bulunduğu yerdeki adliyeye giderek arabuluculuk başvurusu yapar.
- Arabulucu, tarafları görüşmeye çağırır.
- Taraflar anlaşırsa dava açmaya gerek kalmaz.
- Anlaşamazlarsa, arabulucu bir “anlaşamama tutanağı” düzenler.
- Bu tutanakla birlikte artık Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira tespit davası açılabilir.
Sonuç olarak:
📌 Kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması zorunludur. Aksi takdirde dava reddedilir.
- KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’na göre belirli şartlar altında ve belirli zamanlarda açılabilir. İşte detaylı açıklama:
📅 Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
1. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce (veya içinde) açılabilir:
- Dava, kira artışının geçerli olacağı yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmalı veya bu sürede kiracıya yazılı ihtar gönderilmelidir.
- Eğer bu 30 günlük süre içinde ihtarname çekilmişse, dava kira dönemi içinde de açılabilir.
2. 5 yıllık kira süresi dolmuşsa, her zaman açılabilir:
- Eğer kira ilişkisi 5 yılı geçmişse (sözleşme süresi + uzama süreleri dahil), TÜFE oranı değil, emsal kira değerlerine göre kira yeniden belirlenebilir.
- Bu durumda dava, yeni kira döneminde herhangi bir zaman diliminde açılabilir ve belirlenen yeni bedel dava tarihinden itibaren geçerli olur.
| Özetle: | |
| Durum | Dava Açma Zamanı |
| Kira sözleşmesi 5 yıldan az ise | Yeni dönemden en az 30 gün önce veya içinde (ihtar şartıyla) |
| Kira sözleşmesi 5 yıl veya daha fazlaysa | Yeni dönemde her zaman, geçmişe dönük geçerli olacak şekilde |
| Sözleşme süresi bitmeden artış isteniyorsa | Bu mümkün değildir, sözleşme süresi dolmadan müdahale edilemez |
Önemli Not:
✅ Dava açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması zorunludur (01 Eylül 2023’ten itibaren).
✅ Dava sonucunda belirlenecek kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olur.
- KİRA TESPİT DAVASI GERİYE DÖNÜK OLARAK AÇILABİLİR Mİ?
Hayır, kira tespit davası geriye dönük olarak açılıp geçmiş kira dönemleri için geçerli olacak şekilde sonuç doğurmaz. Ancak bazı önemli ayrıntılar vardır:
🔁 Kira Tespit Davasında Geriye Dönüklük Mümkün mü?
🔹 1. Dava açıldıktan sonra geçerli olur:
- Kira tespit davasında mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olur.
- Yani geçmiş kira dönemleri için geriye dönük olarak artırılmış bir kira talep edilemez.
🔹 2. İhtarname ile 30 günlük süre kuralı:
- Ancak kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtarname gönderilirse, o durumda:
- Dava, yeni kira döneminin başında açılmasa bile, belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli sayılır.
📌 Bu istisna sayesinde, dava kira dönemi başladıktan sonra açılsa bile, ihtar gönderilmişse yeni dönem başına dönük etkili olabilir.
| Soru | Cevap |
| Geçmiş kira yılları için kira artışı talep edilebilir mi? | ❌ Hayır |
| Dava tarihi sonrası dönem için kira artışı geçerli olur mu? | ✅ Evet |
| Dava geç açılmışsa ama önceden ihtar çekildiyse? | ✅ Yeni dönem başından itibaren geçerli olabilir |
- KİRA TESPİT DAVASINDA YENİ KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?
Kira tespit davasında yeni kira bedeli, mahkeme tarafından, objektif kriterlere ve yasal sınırlamalara göre belirlenir. İşte bu sürecin nasıl işlediğine dair net ve detaylı bir açıklama:
📌 Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
1. Kira Sözleşmesinin Süresine Göre Değerlendirme Yapılır:
🔹 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri:
- Kira artışı, genellikle TÜFE (on iki aylık ortalamalara göre hesaplanan değişim oranı) esas alınarak yapılır.
- Bu sürede mahkeme, TÜFE oranını aşan bir artış yapamaz.
🔹 5 yıl veya daha uzun süredir devam eden kira ilişkileri:
- Bu durumda TÜFE sınırı aşılabilir.
- Mahkeme, emsal kiralar, konutun durumu, bulunduğu bölgedeki rayiç bedeller, enflasyon ve genel ekonomik koşullar gibi kriterlere bakarak adil bir kira bedeli belirler.
⚖️ Mahkeme Ne Yapıyor?
- Bilirkişi Atanır:
- Mahkeme, bir veya birden fazla bilirkişi (genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı) atar.
- Bu bilirkişi, taşınmazın konumu, büyüklüğü, özellikleri ve çevredeki benzer gayrimenkullerin kira bedelleri gibi unsurları değerlendirir.
- Emsal Kira Araştırması Yapılır:
- Dava konusu taşınmaza yakın, benzer nitelikteki kiralık gayrimenkullerle kıyaslama yapılır.
- TÜFE ve Ekonomik Koşullar İncelenir:
- Bilirkişi raporu ile birlikte TÜFE artış oranları ve ülkenin ekonomik durumu dikkate alınır.
- Hakkaniyete Uygun Bir Kira Bedeli Belirlenir:
- Mahkeme, tüm bu verileri göz önüne alarak adil, fahiş olmayan ve mevcut piyasa koşullarına uygun bir kira bedeli belirler.
⚠️ Sınırlar:
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında, taraflar sözleşmeyle bir artış oranı belirlese bile bu oran, TÜFE’yi geçemez (ilk 5 yıl için).
- 5 yıldan sonra ise TÜFE sınırı kalkar; yine de makul olmalıdır.
🧮 Örnek:
Varsayalım ki mevcut kira 10.000 TL ve 5 yıldan fazla süredir kiradasınız.
- Çevredeki benzer evlerin kirası ortalama 18.000 TL.
- Bilirkişi raporunda rayiç bedelin 17.500–18.500 TL aralığında olduğu tespit edildi.
- Mahkeme, bu durumda yeni kira bedelini örneğin 17.750 TL olarak belirleyebilir.
- Bu tutar, dava tarihinden itibaren geçerli olur.
- KİRA TESPİT DAVALARINDA GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME HANGİDİR?
Kira tespit davalarında görevli ve yetkili mahkeme, Türk hukukunda açıkça belirlenmiştir. İşte bu konuda bilmen gereken net ve doğru bilgiler:
⚖️ 1. Görevli Mahkeme:
📌 Sulh Hukuk Mahkemesi
- Kira tespit davalarına bakmaya görevli mahkeme, her zaman Sulh Hukuk Mahkemesidir.
- Taraflar ister gerçek kişi ister tüzel kişi (şirket vs.) olsun, bu değişmez.
📍 2. Yetkili Mahkeme:
📌 Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
- Yani davaya konu olan ev, iş yeri veya taşınmaz hangi il/ilçede bulunuyorsa, o yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
- Tarafların ikamet adresi değil, taşınmazın konumu esas alınır.
📝 Özet Tablo:
| Kriter | Cevap |
| Görevli Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Yetkili Mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi |
⚠️ Örnek:
Diyelim ki taşınmaz Kadıköy/İstanbul’da bulunuyor.
➡️ Dava, Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
- KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Kira tespit davasını hem kiraya veren (ev sahibi) hem de kiracı açabilir. Yani bu dava hakkı iki tarafa da tanınmıştır.
👥 Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
1. Kiraya Veren (Ev Sahibi):
- En yaygın durumdur.
- Rayiç kira bedelinin altında kalan kira tutarını yükseltmek amacıyla dava açar.
- Özellikle kira süresi 5 yılı aştığında, TÜFE sınırlaması ortadan kalktığı için bu davalar daha sık görülür.
2. Kiracı:
- Daha az rastlansa da mümkündür.
- Kiracı, kira bedelinin rayiç değerin çok üzerinde olduğunu düşünüyorsa, kiranın düşürülmesi amacıyla dava açabilir.
- Bu genelde ekonomik kriz, çevredeki kira düşüşleri veya taşınmazda kullanılamaz hale gelen özellikler söz konusuysa olur.
🔍 Kimler adına dava açabilir?
- Gerçek kişiler: Malik ya da kiracı sıfatına sahip kişi bizzat dava açabilir.
- Tüzel kişiler (örneğin şirketler): Kiraya veren ya da kiracı sıfatıyla yetkili temsilcileri (yönetici, avukat) aracılığıyla dava açabilir.
- Birden fazla mal sahibi varsa (örneğin hisseli tapu): Dava tüm maliklerin ortak açmasıyla daha sağlıklı yürütülür. Ancak pay oranına göre belirli sınırlar içinde tek başına da dava açılabilir.
⚠️ Not:
- Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir.
- Arabuluculuktan sonuç alınamazsa, mahkemeye gidilebilir.
- KİRA TESPİT DAVASI NE KADAR SÜRER?
Kira tespit davası, Türkiye’de yargı yoğunluğu ve delil durumuna göre değişmekle birlikte, ortalama olarak 6 ay ile 18 ay arasında sürer.
⏳ Kira Tespit Davasının Süresini Etkileyen Faktörler:
1. Mahkemenin İş Yükü:
- Büyük şehirlerde (İstanbul, Ankara, İzmir gibi) mahkemelerin yoğunluğu nedeniyle davalar genellikle daha uzun sürer.
2. Bilirkişi Atama ve Rapor Süreci:
- Mahkeme, taşınmazın rayiç kira değerini belirlemek için bilirkişi atar.
- Bilirkişinin atanması, raporu hazırlaması ve mahkemeye sunması 2–4 ay sürebilir.
3. Tarafların İtirazları ve Delil Süreci:
- Taraflardan biri bilirkişi raporuna itiraz ederse ek rapor alınabilir, bu da süreyi uzatır.
- Emsal kira araştırmaları, keşif ve tanık dinlenmesi gibi işlemler davayı uzatabilir.
4. Arabuluculuk Süreci (Zorunlu):
- Dava öncesi arabuluculuk yaklaşık 2–4 hafta içinde sonuçlanır.
- Anlaşma sağlanmazsa, bu tutanakla dava açılır.
📌 Ortalama Süreler:
| Aşama | Tahmini Süre |
| Arabuluculuk | 2–4 hafta |
| Dava açılışı – İlk duruşma | 1–2 ay |
| Bilirkişi atanması ve raporu | 2–4 ay |
| Duruşmalar ve karar süreci | 4–12 ay |
| Toplam Ortalama | 6–18 ay |
⚠️ Not:
- Karar kesinleşene kadar yeni kira bedeli uygulanmaz.
- Ancak mahkemece belirlenen kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli sayılır ve kiracı farkı ödemek zorunda kalabilir.
- ANTORYUM HUKUK BÜROSU OLARAK HUKUKİ TÜM UYUŞMAZLIKLARINIZDA YANINIZDA OLMAK İSTİYORUZ. MEVEKKİL ve AVUKAT ARASINDA KURULAN VEKALET İLİŞKİSİNİ ÖNEMSİYORUZ. ☎️ 05344191991
